2018-06-28

築30年のアパートを売却するべきか悩んでいます

売却か保有アドバイス願います

お世話になります。
千葉県船橋市●●町(●●駅徒歩23分バス便あり)に所有する軽量鉄骨2階建、約50坪4戸満室のアパートを今後、どうすれば良いのか悩んでおります。
このまま所有するのであれば200万円ほどかけて、外壁や屋根のリフォームを考えております。
たた゜今後少子高齢化で空き家も増え土地価格が上昇する事も難しいでしょうし、現在は家賃が4万5000円と安いから満室ですが、近隣に洒落たアパートも増え管理会社からは多分家賃を下げるように言われて、室内のグレードアップも要求されそうです。
私共はあと五年位所有していたいと思っているのですが、今後の社会情勢等を考えてアドバイスを頂けたらと思います。
ちなみに私共は60代70代の夫婦です。
よろしくお願い致します。

費用対効果の検討をする事と相続時の検討をおすすめします

はじめまして、不動産コンサルの杉山善昭です。
所有する不動産を今後どうしたら良いのか?

私がこのようなご相談を仕事としてご依頼いただく際の考え方をお伝えしたいと思います。

賃貸住宅の考え方についての基本は、「より少ない費用で多くの家賃を得るために、何をすれば良いか?」という点です。

その検討をするためには、現状を把握することから始めます。

まず最初に、今ある資産で年間いくらの収益を生み出すのか?を計算します。
今ある資産とは、現在所有の不動産を処分したら一体いくらくらいになるのか?という事です。

例えば、売却した際に1500万円だとします。
という事は、1,500万の資産が生み出すお金が年間216万(4.5万×4×12)という事です。

厳密に言えば、年間に生み出すお金は家賃総額から、経費を控除する事しますが、ここでは話を分かりやすくするために割愛します。
もしリフォームを実施したりする場合は、減価償却(200万で6年なら年間33.3万)も同様です。

さてここまで分かると後は簡単です。

現在所有の不動産を保有し続けたほうが良いのか?
それとも、別の場所に買い替えたほうが良いのか?
若しくは別の資産(株など有価証券等)にしたほうが良いのか?
ということを検討します。

不動産の傾向としては、
・東京主要部に直通路線は人気があり、環状路線は人気が低い。
・駅に近いほど、有利。駅から離れる程不利
・築年数が新しい程有利で、古くなる程不利
・同じ家賃収入なら世帯数が少ない方が収益は高い
という傾向があります。

不動産投資で望ましくないのは、低い家賃で世帯数をたくさん持つことです。
家賃相場が下がっても、修繕工事は下がらないことがその理由です。

家賃10万円の物件と、5万円の物件でトイレの交換工事の費用は半分にはならないからです。

さてもう一点、相続の事です。
不動産は、分割することが非常に困難な財産です。

その為、相続人が二人以上いると遺産相続が困難になってしまいます。
現金や有価証券であれば、相続人が容易に分割することが可能です。

従って、より収益性を高めるためにはどうすれば良いのか?
相続発生時に、納税方法は当然の事ながら相続人の分割についても支障がないか?

この二点について検証し、方向性を見出す事が大切です。

もし、ご自身だけでは判断がつきかねるようでしたら、業務としてお受けすることも可能です。
必要でしらご遠慮なく申しつけください。

回答者宅地建物取引士 杉山善昭

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