専任媒介を依頼した会社の調査(囲い込み実態調査)

◎依頼した不動産屋以外では宣伝活動が行われていない
◎依頼した不動産屋以外の内覧がない
◎高く売れますと言ったのに、値段を下げろと言われている

このようなお悩みはありませんでしょうか?

不動産の流通状態は一般の方からは見えにくいので、売却を任せたものの不信感や違和感を覚える方が多いようです。

「専任で任せたのに何だかおかしい気がする・・・」

あなたの心の不信感や違和感。当たっているかもしれません。
専任媒介や専属専任媒介を依頼した方が、「怪しい」と感じる不動産業者の対応。
このような怪しい不動産業者の行動は、「囲い込み」と呼ばれるものかもしれません。

なぜこのような事が起こり得るのでしょうか?

「囲い込み」とは何かについて説明する前に不動産業会の事情を書きましょう。

不動産会社の報酬は仲介手数料という報酬で、売主から依頼された不動産会社が直接買主を見つけた場合、買主からも同額の報酬を得ることができ、売り上げが倍になります。
本来早く売れる物件であるにもかかわらず、利益を倍にしたいので自分の会社に買主がやってくるのを待ち続ける会社がいてもおかしくありません。

本来150万円の売り上げが、やり方次第で300万円。
営業マンの志が高ければ自社の売り上げよりも、物件の早期成約を優先するでしょう。しかし一部の残念な営業マンは依頼者の利益よりも自社の売り上げを優先してしまいます。更に悪いことに、このような営業マンが在籍する会社は、会社全体がそういう体質なので、営業担当者を変えてもらっても効果は期待できません。

本来不動産の販売は、売主が依頼した不動産会社と販売協力会社の両方で販売活動を行うものなのですが、前述した会社は販売協力会社の営業を妨害します。妨害する理由はもうおわかりですね。そう収益です。販売協力会社が買主を見つけてしまうと、仲介手数料は半分になってしまうからです。

自社で買主を探すために取られる違法で悪質な手段。それが「囲い込み」

専任媒介や専属専任媒介の依頼を受けた不動産会社は、不動産業者専門の不動産情報バンクである「レインズ」に依頼された不動産の登録をしなければなりません。何故なら、専任媒介や専属専任媒介の場合、売主は1社にしか販売活動の依頼をすることができないからです。その為、依頼された不動産会社はその不動産を広く世間に周知し早期の成約を目指すことが求められています。世間に広く周知し早期の成約を実現する仕組みが「レインズ」です。
レインズは基本的に日本全国の不動産業者が加盟しており、毎日全国の不動産営業マンがアクセスし、新しい情報を取得し各自の顧客に物件の紹介を行い、販売の協力をしています。
つまり、あなたが依頼した会社は1社でも、あなたの不動産を販売活動しているのは全ての不動産会社になる。ということです。
不動産の囲い込み

上の図の通り、売主から依頼された不動産会社が直接、買主を見つければ売主、買主両方から仲介手数料が得られるのに対し、販売協力会社が買主を見つけた場合、売主は依頼した不動産会社に、買主は販売協力会社に仲介手数料を支払うことになり、売り上げが半分になってしまうのです。こういった事情から、販売協力会社へ物件の紹介拒否を目的とした「囲い込み」が行なわれるのです。

驚くべき「囲い込み」の手口とは?

では具体的に専任(専属専任)不動産会社が販売協力会社に対して行なう囲い込みの手口をみてみましょう。

◎広告可能物件にもかかわらず、販売協力会社の広告規制をしている。
◎何度連絡しても担当者不在で折り返しの電話もない。
◎買主が決まっていないのに、商談中にしてしまう。
◎内覧を求めても、売主の都合がつかないと勝手に返事をする。
◎建物に問題があるかのようなそぶりをする。

実際の現場ではこのような事が平然と行われています。
言うまでもなく、あなたの依頼した不動産が早期に成約するはずもありません。
あなたが依頼している不動産屋さんは大丈夫でしょうか?

特に「買主がいないのに商談中」は非常に悪質で不動産情報の登録団体であるレインズでも重く見ており、規約にも明記されました。(規約が改正になって禁止になったのではなく、元々禁止だったものが明文化されたに過ぎません)
http://suumo.jp/journal/2013/10/09/53426/

囲い込みが事実なら、即刻専任(専属専任)媒介契約を解除しましょう。
しかし、ただ単に媒介契約を解除してしまうと実費の請求や違約金を請求される可能性が非常に高いので注意が必要です。
では、媒介契約を解除するのには金銭の負担を覚悟しなければならないのでしょうか?

媒介契約書の約款には、「宅地建物取引業者の義務等」という項目があり、成約に向けての努力義務があります。囲い込みはこの義務に反する行為で違法です。その為、囲い込みによる不動産業者の義務不履行」が証明できれば、媒介契約の無条件解除が可能です。しかし、レインズは不動産業者専門ですし、一般の方が囲い込みが行なわれているかを判別する事は非常に困難です。

では囲い込みされているかされていないか判別できないと泣き寝入りするしかないのでしょうか?

いいえ違います。

不動産の専門家が、「囲い込み」の実態調査を行うサポートを行っております。

~囲い込み実態調査を行う専門家紹介~
不動産コンサル杉山善昭

調査する内容。
1.レインズに登録の有無。
2.レインズに販売パンフレットの登録の有無。
3.販売パンフレットのクオリティ。
4.自社ホームページの掲載状況及び掲載クオリティ。
5.販売協力会社への不当な広告制限の有無。
6.担当者の販売協力会社への対応状態。
7.依頼会社全体としての対応状態。
8.その他、依頼者が知りたいこと
これらの事項について、調査を行いレポートを作成します。

◎販売業務改善要求
◎専任契約の解除
◎損害賠償の請求
などに使うことができます。

※媒介契約解除訴訟や行政の聞き取り調査の際の証人のご要望にも対応(立会い費用は別途)しています。

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