不動産用語集さ行

【採光】さいこう
建築基準法では学校の教室、住宅の居室、病院の病室などにおいて、有効採光面積の割合を定めている。単に窓の大きさを大きくしても採光が得られるわけではない。

【採光補正係数】さいこうほせいけいすう
用途地域と部屋の窓の取り付け位置によって決まる。
また、道路境界線に面している窓は採光補正係数が大きくなり、隣地境界線に近接した窓は、採光補正係数が小さくなる。
採光補正係数は、住居系地域が一番確保しにくく、二番目に工業系地域、最も採光補正係数が確保しやすいのは商業系地域となる。

【差額配分法】さがくはいぶんほう
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。

【絶対高さの制限】ぜったいたかさのせいげん
第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では、建築物の高さは10m以下、または12m以下に制限されている。

【更地】さらち
建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

【3000万円の特別控除】さんぜんまんえんのとくべつこうじょ
マイホーム(居住用財産)を売却したとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例。
<主な要件等>
•居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却。
•所有期間の制限なし
•前年、前々年にこの特例の適用をうけていないこと。
•住宅ローン控除との重複適用は不可。軽減税率の特例との併用可。
•譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
•共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。

【専属専任媒介契約】せんぞくせんにんばいかいけいやく
宅地または建物の売買または交換の媒介の契約のうち、専任媒介契約であって、かつ依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買等の契約を締結することができない旨の特約が付いた契約をいう。
依頼者は取引の相手方を自分で発見しても、媒介を依頼した宅地建物取引業者の媒介なしには契約できないことになる。
専属専任媒介契約を締結した場合には、宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、5日以内に、媒介の目的物に関する事項を指定流通機構に登録しなければならない。

【専任媒介契約】せんにんばいかいけいやく
宅地または建物の売買または交換の媒介の契約で、媒介の依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することを禁ずる媒介契約をいう。契約の有効期間は、3月を超えることができないとされている(契約期間更新可)。
専任媒介契約を締結した場合には、宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、7日以内に、媒介の目的物に関する事項を指定流通機構に登録しなければならない。

【GNSS測量】じーえぬえすえすそくりょう
全地球航法衛星システム,または汎地球航法衛星システムを用いて,位置,高さを求める測量。

【敷金】しききん
特に建物の賃貸借に際して,賃借人の賃料債務その他賃貸借関係から生じるすべての債務を担保する目的で,賃借人から賃貸人に交付される金銭のこと。

【敷地延長】しきちえんちょう
道路に接していない土地を、道路に接するように敷地の一部を延長した部分。路地状部分ともいう。
旗ざお状の土地
(建築基準法第43条の規定では都市計画区域内及び準都市計画区域内において建物を建築する際には、4mの道路に2m以上接していなければならないとされている。)

【敷地権】しきちけん
一棟の区分所有建物の敷地に関する権利をいい、登記によって確定する。
敷地権が登記されれば、建物の専用部分の権利変動等の登記に当たっては、敷地利用権に関する登記は省略される。
両方の権利が一体化されている効果であり、区分所有建物の取引に伴う手続きが簡略なものとなる。

【敷地利用権】しきちりようけん
区分所有者が取得している敷地の共有持分を「敷地利用権」という
区分所有建物に供する土地権利が借地権である場合には「準共有」となる。

【時効】じこう
ある事実状態が一定の期間(時効期間)継続したことを法律要件として,その事実状態に合わせて権利ないし法律関係の得喪変更を生じさせる制度。民法144条以下に規定があり,取得時効と消滅時効とに分かれる。

【指定流通機構】していりゅうつうきこう
指定流通機構とは、宅地建物取引業者間で不動産情報を交換するために、宅地建物取引業法第50条の2の4第1項の規定により、国土交通大臣が指定した公益法人のことである。

【自筆証書遺言】じひつしょうしょゆいごん
遺言者が、その全文・日付・氏名を自書し、押印する形式による遺言(民法第968条)。
自分1人で記載する事が出来る為手軽であるものの、改竄、隠匿等のおそれもあり、又、形式の不備により無効となる可能性も高い。

【借地権】しゃくちけん
借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。

【借地権付建物】しゃくちけんつきたてもの
借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権をいう。

【借地借家法上の正当事由制度】しゃくちしゃっかほうじょうのせいとうじゆうせいど
賃貸人が自分の所有物である住宅を自分で使ったり、あるいは建て替えようとする場合には、賃借人に対して、契約期間の定めのある契約では、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに契約を更新しないことを通知し、さらに、この通知には借地借家法第28条が求める『正当事由』が備わっていなければならないとされる制度のこと。

【収益還元法】しゅうえきかんげんほう
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法(Discounted Cash Flow法(以下「DCF法」という。))がある。

【修繕積立金】しゅうぜんつみたてきん
管理組合が長期修繕計画に従って修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収した金銭を積み立てたもの。

【14条1項地図】じゅうよんじょういっこうちず
公共基準点を基点として筆界を測量したもので,必ず筆界点1点ごとの座標値と共に管理され,災害等により土地の位置や区画が不明確になっても筆界を復元することが可能な地図。

【取得費】しゅとくひ
売却した土地や建物の購入代金、建築代金、支払手数料のほか設備費や改良費など。建物の取得費は、購入代金等からから減価償却費相当額を差し引いた金額となる。

【収入印紙】しゅうにゅういんし
印紙の一種で、国が租税や手数料を徴収するために財務省が発行する証票。印紙税、訴訟費用、登録免許税、登記事項証明書の請求に係る手数料などの納付に使用される。

【使用貸借】しようたいしゃく
借主が貸主に無償で使用収益した後に返還することを約し,相手方から目的物を受け取ることで成立する契約であり,不動産についても適用される。

【譲渡】じょうと
有償無償を問わず、所有資産を移転させる一切の行為。
通常の売買のほか、交換、競売、公売、財産分与、収用等なども含まれる。

【譲渡所得】じょうとしょとく
土地、建物、株式などの資産を譲渡することによって生ずる所得
収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得の金額
 例)土地売却で得た収入(収入金額)から、売却した土地の購入額(取得費)と仲介手数料(譲渡費用)を引いたもの

【消防同意】しょうぼうどうい
一定規模の建築物、または準防火地域・防火地域に計画された建築物の建築確認においては、所轄の消防署長の同意が必要となる。

【所得】しょとく
収入から経費を引いたもの(収入-経費=所得≒利益)。
不動産を売却した場合、売却額が収入。
売却時に支払った手数料などが経費。

【自用の建物及びその敷地】じようのたてものおよびそのしきち
建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。

【所有権確認訴訟】しょゆうけんかくにんそしょう
境界(筆界)と所有権の及ぶ範囲とが一致しない場合,その所有権の範囲の確認を求める訴訟。

【所有権登記名義人】しょゆうけんとうきめいぎにん
登記記録の権利部(甲区)に所有権の権利者(所有者)として記録されている者。
所有者は単独である場合のほか、複数の場合もある。

【所有権登記名義人氏名変更登記】しょゆうけんとうきめいぎにんしめいへんこうとうき
登記記録に記載された所有権登記名義人の氏名を変更する登記。婚姻や離婚、養子縁組などによる氏名変更を登記原因として登記される。

【所有権登記名義人住所変更登記】しょゆうけんとうきめいぎにんじゅうしょへんこうとうき
登記記録に記載された所有権登記名義人の住所を変更する登記。転居による住所移転や住居表示の実施を原因として登記される。

【新耐震基準】しんたいしんきじゅん
1981年(昭和56年)に施行された建築基準法の、地震に対する構造基準

【真北と磁北】しんぽくとじほく
地図上の北を真北といい,方位磁針の北を磁北という。方位磁針のN極は概ね北を指すが,厳密には北を指していない。この真北と磁北のなす角度を偏角という。偏角は場所によって異なる。

【スプリンクラー】すぷりんくらー
消防設備の一つ。天井から霧状の水または消火剤を噴霧し、火災時の初期消火に使用される。

【スライド法】すらいどほう
現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。なお、現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする。

【正常価格】せいじょうかかく
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
(1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。
(2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
(3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。

【正常賃料】せいじょうちんりょう
正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)
の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。

【成年後見制度】せいねんこうけんせいど
法定後見制度と任意後見制度からなり、精神上の障害や認知症等が理由で判断能力が不十分な人が経済的な不利益を受ける事がないよう支援する人をつける制度。

【賃料:積算法】せきさんほう
対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を積算賃料という。)。
積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である。

【相続】そうぞく
ある人が死亡した場合に、その者に帰属していた財産上の権利義務を、一定の身分関係に立つ者が当然かつ包括的に承継すること

【双方代理】そうほうだいり
同一人が、当事者双方の代理人となること。例えば、売買契約において、売主及び買主の双方から代理人に選任された場合は双方代理となる。双方代理は原則として禁止されている(民法108条)。

【底地】そこち
宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。