二つのマンション売却案件の共通点

こんにちは、不動産コンサルタントの杉山善昭です。
お盆休みが終盤を迎えておりますがいかがお過ごしでしょうか。
テレビではUターンラッシュのニュースが報じられておりますね。

私に任意売却を依頼されている方はかなりの確率で、「旅行はなし」という方が多いです。
おかげで、Uターンラッシュには巻き込まれることはありませんが、任意売却を通じ「家計の正常化」を実現して、ご家族旅行を楽しめる状態に戻して差し上げたい。と感じます。

弊社は少し早めの夏季休暇をとらせていただいたので、14日から平常通り営業をしております。
さて、昨日は午後から代位弁済が終了した、相模原市中央区のマンション2件の打ち合わせがありました。
依頼主が違う二つのマンションの共通点

この二つのマンションは別々の方が所有されているので別案件ですが、共通点があったので紹介したいと思います。
ひとつは昨年の7月からご相談をいただいており、もう一件は今年の2月からです。

そう、どちらもかなり前から相談を受けている案件なのです。

経緯について簡単にお話をしますね。
二つの事例、ご相談があったタイミングはちょうど延滞が始まるか始まらないか。というタイミング。
つまり、返済が遅れてどうにもならない状態ではなく、「このままの状態で行くと、破綻してしまう。」ということが判明した。という状態でした。

ここで、ありがちなのが、カード等でキャッシングをしてその場しのぎの住宅ローン返済をしてしまうこと。です。
収入の回復や支出の減少が確実に見込めるのなら、キャッシングも悪くはありませんが、多くの場合、収入の回復や支出の回復は見込めません。

つまり、「家計が正常化していない。」ことが慢性化している。という事になります。
二件とも、収入の減少により、赤字家計になってしまったのです。

3実際に収支の状況をお聞かせいただきましたが、慢性的赤字家計から脱出する見込みはなく、大きな支出である住宅ローンの返済金を何とかしなければ生活が破綻することは目に見えました。

そこで、毎月の収支から支払い可能な住宅費を算出して、解決方法を検討しました。
他社はどうか存じませんが、住宅ローン緊急相談室では、ただ単に売れば良いとは考えておりません。

目的は「住まいを売る」ことではなく、「家計の正常化」ですからね。

民事再生法や個別の任意整理もありますし、任意売却をするにしてもリースバックという手法もあります。
今回の二つのケースはどちらも、住宅ローン以外の債務がそれほど多額ではなかったことや、マンションの立地が非常によく、リースバック時の家賃も相当高額になることが予想された事など、様々な角度から検討をした結果、今回は売却することになりました。
今後のスケジュール

この二つのマンション、一つは代位弁済の通知が届き、もうひとつは競売開始決定の通知が届いている状況です。

今後の流れとしては、どちらも、債権者に任意売却の申し出を行い、査定を提出します。
住宅金融公庫の場合は、決まった書式があり、「任意売却の申し出書」「実査チェックシート」「売出価格確認申請書」「価格査定書」「成約事例」「周辺地図」「写真」等を作成、提出する必要があります。

依頼者が作成するのは非常に大変だと思いますので、弊社ではこれらの書類を全部作成しております。

債権者と販売価格の協議が出来次第、販売活動に入る。という流れになります。

買主が発生すれば、売買契約を締結し概ね、1~2ヶ月程度でお引越し。ということになりますが、競売の進行ともリンクしてくるので一概に1、2ヶ月猶予があるとは限らないので注意が必要です。
早期から相談するメリット

いままでお話を進めてきましたが、早期から相談するメリットとは一体何でしょうか?

どの支払いを優先するべきかが分かる。
どの時期に何をすべきか分かる。
銀行から連絡があった際の対応の仕方が分かる。
自分が気が付かない解決方法が分かる。
相談できる相手ができ一人ではなくなる。

思いつくまま挙げてみました。
数日前、「夫婦喧嘩が少なくなった」という喜びの声も聞きました。

メリットとしていくつか挙げましたが、一言で言うと、「気が楽になる」ということではないでしょうか。
「この先どうなるのだろうか。。。」とお悩みのあなた。
お気軽にご相談くださいね。

任意売却の専門家

不動産コンサル杉山善昭


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