家賃を滞納する入居者への対応方法

「今月も入金されていない。。。」

家賃を滞納している入居者のことでお悩みではありませんか？
入居者が家賃を滞納している場合，大家さんはどのように対処すればよいでしょうか。
大家は固定資産税も建物の修繕費の負担も家賃が入ってこなければ支払うことができなくなりますから大問題ですよね。

一にも二にも、まずは家賃の督促

　まずは入居者に対して家賃の支払いを請求しましょう。その際，入居者から家賃の支払いが遅れている理由や今後の支払いの見込みを確認すべきです。そして今後も家賃を滞納する可能性があるのであれば，滞納金額が大きくなる前に，家賃の低い物件に引っ越してもらうよう交渉することも必要です。

埒が明かない場合は、契約解除も

　入居者と連絡がつかない場合や滞納家賃を請求しても支払いがない場合，賃貸借契約の解除を検討せざるを得ません。賃貸借契約の解除は大家さんから入居者に対する通知で行います。
家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除する場合，滞納金額や滞納期間が問題となります。滞納期間が短く，滞納金額も大きくない場合（たとえば滞納金額が家賃１，２か月分の場合），賃貸借契約の解除が認められないこともあり得ます。
しかし入居者への対応が遅れれば，その分だけ滞納金額が大きくなります。家賃を滞納する入居者から滞納家賃を回収するのは困難なことも多いため，なるべく早急に入居者から賃貸物件を明け渡してもらう必要があります。
　そこで賃貸借契約の解除を通知する時期は慎重に判断する必要があります。

　賃貸借契約の解除を通知したにもかかわらず入居者が賃貸物件から退去しない場合，裁判手続を利用して入居者に退去してもらうことになります。滞納金額がある程度の金額に達していれば，建物を明け渡して欲しいという大家さんの主張を裁判所は認めてくれます。
　また入居者が裁判所に出頭する場合は裁判所で話し合い，退去時期や滞納家賃の支払いについて和解が成立することもあります。
なお，いくら裁判所が大家さんの主張を認めてくれたとしても，玄関の扉に張り紙をする，入居者に無断で賃貸物件内に立ち入る，入居者に無断で玄関の鍵を換えるなどの実力行使は許されません。

契約解除しても立ち退かない場合は最終手段を

　大家さんの主張を認める判決が出たとしても入居者が退去するとは限りません。引越先が決まらない，引越費用がないなどの理由で判決が出ても退去しない入居者もいます。このようなときは判決に基づく強制執行を行う必要があります。強制執により入居者を強制的に退去させることができます。
　ただし強制執行により入居者を退去させる場合，賃貸物件内にある入居者の家財道具等を運び出さなければなりません。その際に必要となるトラックや作業員の手配は専門業者に依頼することになります。その費用は数十万円ほどです。
　強制執行に関する費用は最終的には入居者が負担すべきものです。しかし任意に引越しができない入居者から費用を回収することは現実には困難です。

専門家に依頼することによるメリット

　以上のとおり賃料を滞納する入居者への対応は，かなりの手間がかかります。また任意に引越しをしない入居者に退去してもらうためには費用が掛かります。
　そこで大家さんとしては，入居者と交渉し，任意に退去してもらう条件を模索することが重要といえます。
しかし、日頃のお仕事の合間に時間を作り、難しい法律書を読み立ち退き交渉をするのは非常に大変ではないでしょうか？
　下手に交渉すると、相手から「脅迫された！」などと言いがかりを付けられる可能性もあります。むしろ悪質な入居者ほど、些細なことに因縁をつけて無茶な要求をしてくることが多いので、注意する必要があります。

このようなトラブルについて，入居者との交渉や裁判手続を弁護士に依頼することができます。初回のご相談は無料ですのでお気軽にご相談ください。