テーマ「店子さんとのトラブル解決します」

賃料を滞納している店子さんに出て行ってもらいたい
息子が住むので出て行ってもらいたい
建物が老朽化していて建て替えたいので出て行ってもらいたい

建物を貸したはいいけど出て行ってもらいたい，
出て行ってもらわなければならない，
それなのになかなか出て行ってもらえない。

一見簡単なようで実は奥深くて難しい。
そんなトラブルの解決法を分かりやすく解説します。

「３０件以上の建物を明け渡してきました。」

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講師：高瀬芳明 弁護士【相模原中央総合法律事務所】http://www.scs-lo.com/
テーマ：「店子さんとのトラブル解決します」
日時：2012年2月29日（水曜日）
時間：18:30 ~ 19:30
場所：神奈川県民センター　1501室
参加費：3,000円

参加費3,000円で19:30~21:00：名刺の専門家福田さんのセミナー『絶対受注できる名刺作成法』にも引き続きご参加いただけます。ご興味のある方は合わせてご参加ください。
https://www.facebook.com/events/182444735194783/
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申込方法：http://www.e-soudan.cc/seminar/semiwanmousikomi下記のフォームに「建物明渡セミナー」とお書きの上お申込下さい
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常に画期的な商品を世に送り出す事が出来るのでもない限り、同業他社との
競争は避けられないでしょう。
『２４人に１人渡すだけで仕事がとれる名刺』があったら。
今回、『２４人に１人渡すだけで仕事がとれる「絶対受注名刺」』の著者、
福田剛大氏を横浜にお招きし、絶対受注できる名刺作成法をテーマに講義を
して頂く機会を設けました。

ビジネスの現場で、交流会等で、日々交換される名刺。
「名刺交換は形式」「名刺は連絡を取るもの」

今日までそう考え、日常の現場で有効活用ができず、機能していなかった
名刺が明日から生まれ変わります！
自分の経験と自分の使命を盛り込んだ、世界に一つだけの「絶対受注」
の名刺を作りましょう。

本セミナーでは、講師自身の体験と結果や「絶対受注」できるかどうかの
分岐点を事例も交えて、仕事が取れる名刺の作り方をお伝えいたします。

＝講義内容＝
◎「名刺で仕事なんか取れるワケがない」と思う人は何をやってもダメ
◎仕事が取れる名刺は、何故絶対受注できるのか？
◎たった３秒名刺交換をしただけで５０万円受注した名刺とは
◎これを知れば、明日から営業に困らない名刺の７つの役割
◎誰でもできる「絶対受注名刺」の作り方
◎名刺を起点にした営業ツールの活用術

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■　日時：平成２４年２月２９日（水曜日）
　　　　１９時３０分から２１時（１９時受付開始）
■　場所：神奈川県民センター１５０１号室
■　参加資格：経営者、個人事業主、起業家、営業担当者等自己ブランディングが必要な方
■　受講料：【一般】３，０００円
■　講師：『２４人に１人渡すだけで仕事がとれる「絶対受注名刺」』の著者、福田剛大氏
■　定員：２０名（先着順）
■　申込方法：下記のフォームに「福田さんセミナー」とお書きの上お申込下さい
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日本人はやはり、マジメな人種なのでしょうか？
今、自宅を売却しても残っているローンが全部返せない場合、
「自己破産するしかない。」と思っている方が多いようです。

しかし、借金が全部返せないからと言って、必ずしも破産しなければならないでしょうか？

確かに返しきれない借金を抱えていては、再スタートも
困難になってしまいますよね。

それは確かにその通りです。
しかし、あえて言いますが
私は自己破産について基本的に反対です。

その理由を述べましょう。
もし、私が借金を払えなくなったとしましょう。

自宅を処分しても、尚借金は残ります。
いっそのこと自己破産してチャラにすれば、どんなに楽なことだろうか？

至って普通の考えですよね。

しかし、私も子の親。

やはり、自分の子供に「父ちゃん破産したんだ」とは言いにくい。
つまらないプライドかもしれませんけどね。

子供が「破産」という言葉を理解するかどうか分かりませんが
子供には、心配をかけたくない。つらい思いをさせたくない。

出来ることなら、「家は売っちゃったけど破産しないで
頑張る父ちゃん」でいたい。

私のところへご相談にいらっしゃる方も、「頑張る父ちゃん」でいてほしいのです。

そんなことを言ったって、返済しきれない借金を抱えてどうするんだ。
そんな声が聞こえてきそうです。

皆さんが誤解しているあることを書きますね。
自宅を処分した後に残った借金。
全額返す必要は、もちろんあります。

「全額返すのは無理！
だから、自己破産しかない。 」

あなたは、このように思っていませんか？
もう一つ解決方法があるのです。

残った借金を圧縮する方法です。

例えば毎月●万円を一定期間、延滞なく返済したら
残った借金は免除してもらう。

こんな解決方法もあるのです。
銀行と話がつかなければ、最悪自己破産しますよと言って
銀行と交渉するのです。

日常的な業務に慣れてしまうと、破産することは特別なことでは
無くなってくるのですが、普通は破産することに対して抵抗ありますよね。

自己破産だけが解決方法ではありません。
残った借金の交渉などは、弁護士の力も借りて
あなたの問題を一緒に解決します。

ウチはまだ何とかなるかしら？と悩んでいたらご相談下さい。
杉山に相談とお書きの上、下記フォームからご相談下さい

ウチの実家は昭和４４年築で窓がサッシではなく「木」
めっちゃ寒いのです。

その為私は昔から寒さは強かったのですが、家に来る友達は
「杉山んちって寒いからヤダ！」と言って家に遊びに来てくれませんでした（泣）

いつもお読みいただきありがとうございます
不動産コンサルタントの杉山　善昭です。

今日は言葉の解説です。

任意売却という言葉について説明しますね。

任意売却というのは、法律的な言葉ではありません。
裁判所で強制的に売却される、競売（けいばい、きょうばい）に
対しての言葉として生まれたのではないかと私は考えています。

競売は裁判手続きとして進行していきますが、
任意売却とは、裁判手続きによらない売却方法で
何も特別な売却方法ではなく、どちらかというと
一般的な不動産売却に近い、不動産売却方法です。

しかし、一般的な売却方法と決定的に違うことがあります。

それは何か？

「借金が全額返せるかどうか」です。

一般的な売却は、売却時に残っているローンの全額を
一括返済するのですが、任意売却の場合は一括返済しません。

「しません」というより、出来ないのですが。

例えば、売却可能な金額が３０００万円で
残っているローンが２５００万円の場合、売却代金で全額借金が返済できますよね？

一方、売却可能な金額が３０００万円で
残っているローンが３５００万円の場合、不動産を売却する際に
５００万円をどこからから調達しないと売却そのものが出来ません。
（その他売却経費もかかりますが、ここでは割愛します）
不足分を分割で払うという提案は認めてもらえません。

一般の不動産売却は皆、このような仕組みになっています。

一般の不動産売却方法に近いのですが
任意売却とは、３５００万円全額返済せずに
不動産を売却する方法なのです。

売却した代金で、返せるだけ返して不足分は
分割払いにすることが出来ます。

では、どのような人が任意売却をするのでしょうか？

競売になると非常に安い値段で強制的に売却されてしまう
可能性があるため、少しでも高く売って借金を減らしたい人が
任意売却を使います。

ウチも任意売却を検討したい。とお考えのあなたご相談下さい。

住宅ローンの返済ができないストレス。
金融機関からの返済請求。

精神的に辛い状態なので、元気がなくても不思議ではありません。
しかし、原因は回収担当者にある事も多いのです。

私は金融機関の回収担当者と、話す機会が沢山あるのですが、
非常に横柄な態度の担当者がよくいます。

横柄な態度の担当者達は、返済が遅れた人に対して、
まるで犯罪者を相手にするような返済要求をし、追い詰めます。
本当に気の毒だと思います。

返済ができない＝悪い人

という風潮がありますが、わたしには
異論があります。

銀行は金利を取ります。
金利を受け取る事により、銀行の経費の捻出ができ、儲けが出ます。

そもそも、貸したお金が100％返済されるとしたら、どうなるでしょう？

100％返済される事などあり得ませんよね。

銀行は「貸したお金が返済されない」事を想定して、あなたに対しての
貸出審査をし、貸し出ししているのです。

どの銀行でも、事故率（返済されない確率）を設定しています。
あなたの返済延滞は、特別な事ではないのです。
回収担当者は、良識をもった人間として接するべきです。

話を元に戻しますが、返済が遅れているからといって、臆することなどないのです。
と言っても開き直れと言っている訳ではありません（笑）

返済出来ない事を詫びるのではなく、
少しでも傷口が少なくなるような解決方法について提案するのです。

そうは言っても、銀行は全額返せ！
と言っていて、交渉の余地なんてない…

そういうあなたに代わって提案する。
私の仕事です。

不動産コンサルタント杉山　善昭

抵当権とは、万が一、借金の返済が滞った場合に、抵当権を設定した不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に返済を受けることができる権利です。
ちなみに、登記用語では、このような抵当権の権利を持った人（住宅ローンの場合は銀行等の金融機関またはその保証会社）を抵当権者、抵当権の対象となる不動産（住宅ローンの場合は住宅）の所有者を設定者とよびます。

住宅ローンを組んで住宅を購入したら、その後、数年～数十年かけてコツコツと住宅ローンを返済していくことになるわけですが、返済を滞りなく続けていけば、いつかはめでたく住宅ローンの完済の日がやってきます。
住宅ローンを完済して借金がなくなると抵当権は必要なくなりますので、お金を借りていた金融機関から抵当権抹消登記用の書類一式が交付され、抵当権抹消登記申請ができるようになります。

理屈の上では、住宅ローンを完済してしまえば、担保として設定した抵当権が登記簿上に登記されたまま残っていたとしても、住宅が競売されてしまうことはありません。
しかし実際には、将来住宅を売却したいと思ったときに、抵当権の登記が残っていると、住宅を売却することは、取引の慣習上、まず無理です。
ですので、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記用の書類を入手したら、抵当権抹消登記をしておいた方がよいです。
金融機関から交付される抵当権抹消登記用の書類には、有効期間があるものもありますので、できるだけ早めに抵当権抹消登記手続きをされることをお勧めします。

手続の仕方が分からない場合には、登記の専門家である司法書士にご相談ください。 

　　司法書士　酒井昌直

年間５０万２千人が離婚しています。
おおよそ１分に１人日本のどこかで
離婚を経験している人がいることになります。

世の中から見れば、あなたが離婚することは
何も特別な出来事ではありません。

さて、マイホームを持っていると離婚にも
一手間かける必要があります。

特に次にあげるような状況の場合、非常に注意が必要です。
●住まいが共有
●住宅ローンの借入者若しくは連帯保証人（連帯債務を含む）になっている
●離婚後も相手が所有する家に住み続ける
●相手の変わりにローンを支払う
あなたがこのどれかに該当しなければ
どうぞ離婚協議を進めてください。

弁護士さんにお願いしているなら、離婚協議書を
完成させることを優先して問題ありません。

もし、上記に該当するようでしたら、ちょっと待ってくださいね。

■５年以内に連帯保証人を外すことを条件とする。
■離婚後は元夫が住宅ローンを支払い、妻と子供は当該住居に居住する。

このような離婚協議書を作成する事例が見られます。
離婚協議を最優先するなら、ワカランでもありませんが
離婚をするということは、将来の生活を安定させることが最大の目的です。

将来の生活が安定しないような、離婚協議をまとめても意味がありません。

残念ながら、住宅ローンの仕組みや
不動産の売却等に慣れていない弁護士が作成する離婚協議書は
このようなことが多く存在します。

いい加減な離婚協議書を作成した結果、住宅ローンの支払が遅延し
家族が路頭に迷うこと。

珍しくないのです。

実際そういった相談多いですしね。

肝心なことは、様々なことをシュミレーションした上で離婚を成立させることです。

不動産コンサルタント杉山　善昭

所有権移転登記に要する費用は買主様負担が原則なのですが（売買契約書の条
項にも一般的にはあります）、数十万円！？高いなぁ、と一般の方はお思いになる
でしょう。
ただ、これには登録免許税と言われる登記の名義を変更する際に法務局に納める
税金を一旦お預かりしているだけの部分も大きいのです。一般の方は登録免許税
の計算の仕方なんか分からないですよね。
誠に遺憾ながら、平成１９年にはお客様に過大な登録免許税を請求した司法書士
が逮捕された事件も発生しました。まず普通に司法書士に依頼する分には大丈夫
でしょうが。

そこで、簡単な登録免許税の計算の仕方を知って貰う為に一般的な登録免許税の
税率を記載させて頂きましたので参考になさって下さい。
まずは固定資産税評価証明書等を入手頂き、当該物件の固定資産税評価額が分
からなければなりません。
又、「売買」や「相続」「贈与」「（抵当権）設定」等、登記名義を変更等する
原因によっても税率は異なります。
本日は上記４種類のみを記載させて頂き、次回以降居住用不動産を取得なされる
際の登録免許税の軽減措置等記載させて頂きます。

売買　土地につき（固定資産税評価額の）１３／１０００（平成２４年４月以降は１５／
１０００となるでしょう）
　　　　建物につき２０／１０００
相続　（土地についても建物についても）４／１０００
贈与　（土地についても建物についても）２０／１０００
（抵当権）設定
　　　　債権額（原則としてはご融資額の）４／１０００

尚、上記に記載の通り、居住用不動産の売買には軽減措置がありますが、これに
は軽減措置適用の要件がありますのでそれについては次回以降。不動産登記簿
上の床面積が４９㎡であれば５０㎡の建物の方が有利な理由、建築年が２０年（木
造）あるいは２５年（鉄筋）以上経過している建物であれば経過していない建物の方
が有利な理由等理解して頂けるはずです。

文責　司法書士後藤秀徳

住宅・不動産業界が求めていた、住宅専用の軽減税率は否定されたようですが
何らかの形で還付することになりそうだというニュースが流れました。

つくづく日本は政治家は業界団体に弱いなと感じてしまいました。

このニュースですが、肝心なものが抜けています。

わかりますか？

消費税の還付の対象となるのは、新築住宅だけです。
中古住宅は適用除外。

確かに、中古住宅はその多くが個人所有の売り物で
そもそも、消費税は課税されません。

消費税が課税されるのは、不動産業者が買い取って再販している物件だけです。
しかし、日本は良質な住宅の促進をしており、スクラップ＆ビルドではなく、
手入れをして長い期間使用する住宅を推進しています。

新築を優遇する政策は本末転倒といわざるを得ません。

業界団体の意見に、右往左往するような体制では
しっかりした住宅政策が出来るのか不安です。

選挙に勝ちたい政策に疑問を抱きます。

前回、土地の固定資産税は登記簿から算出しているとお話しましたね。
その登記簿の面積は必ずしも実測面積とは合致していないとも。

すなわち登記簿の面積より実測の面積が少ない場合は、登記簿の面積を訂正すれば固定資産税は安くなるのです。

この手続きは「地積更正登記」と言って、通常「土地家屋調査士」が測量した上で登記申請をすることとなります。

勿論、測量費用と登記費用がかかるので、将来払い続ける税金と比較検討する必要があります。

まずは、簡易測量で概略面積を算出することをお勧めします。

次回は「境界標の信頼性」についてお話しします。