Archive for the ‘コラム’ Category
住宅ローンの審査が
「十分通りますね」と不動産屋に言われたのに
住宅ローン審査が通らなかった。
最近このような事例が、多く聞かれます。
一体なぜでしょう？
大きく分けて、二つ理由が考えられます。
一つは昔からある事例です。
不動産会社の担当者に住宅ローンの知識がない場合。
単純に年収だけ聞いて、計算機を叩いている場合です。
住宅ローンの審査は、不動産会社が行うのではなく銀行が行います。
担当営業マンのいうことを鵜呑みにせず、直接銀行に相談してください。
そして、いよいよ本題です。
住宅街ローンの審査自体が厳しくなった。
以前は確かに、年収や既存の借り入れ状況で審査が行われていました。
しかし、現在は年収から家族の生活費を引いた残りの部分、つまり家計の余裕や
勤務先の内容等、多岐に渡る部分が審査の対象となっています。
長年に渡って、住宅ローンの支払いができるかどうか？という部分が
重要視されるのです。
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土地の境界にも災害対策が必要
いざという時の災害対策は、建物の耐震や家具の転倒防止策、土地についてはブロック塀の補強や土留擁壁の設置等の物理的なものは勿論必要ですが、私は土地の境界についても必要と考えています。
と、もうしますのは土砂くずれ等で土地の境界が不明になった場合の復元方法は、災害前の図面やデータを元に行うことになります。正確な図面のある土地は良いのですが、公図や登記簿しかない土地は復元が非常に困難です。しかも「縄伸び」といって、登記簿の面積より実際の面積の方が大きいことが多いのです。すなわち、図面がない土地は登記簿面積を基準にして境界を復元するので、従前の面積より小さく復元されてしまう可能性があるのです。
それを回避する方法があるのです。
「地積更正登記」という手続きを行い「地積測量図」という図面を法務局に備えつければ
良いのです。
この手続きは自分で行うことは難しいため、「土地家屋調査士」に依頼することとなり、
勿論費用がかかります。
しかし、相続対策 売買 建築 時にも有効利用できますので費用対効果は期待できます。
私一押しの手続きです。
所有者死亡後の住宅ローン完済
前回、住宅ローン完済後の抵当権についてコラムを書かせていただきましたところ、家の所有者が死亡した後に住宅ローンを完済したら抵当権はどうなりますか？との質問をいただきましたので回答させていただきます。
もし、住宅を購入した人が亡くなった後に、住宅ローンを完済した場合には、そのまま抵当権抹消登記をすることはできません。
この場合には、住宅について相続による名義変更の登記をしてから、抵当権抹消登記をする必要があります。
したがって、遺産分割協議がまとまらずに、相続の登記ができない場合には、原則として抵当権抹消登記をすることもできません。
住宅購入者の死亡後に住宅ローンを完済する場合で多いのは団体信用生命保険によるものです。
団体信用生命保険は住宅ローンを組む時に加入するもので、住宅ローン完済前に住宅購入者が亡くなった場合に保険金が住宅ローンを融資した金融機関に支払われます。
団体信用生命保険は生命保険ですので、保険金が支払われるのは、住宅購入者が死亡した後になります。
また、法律の規程では、相続は被相続人が死亡したときに開始しますので、法律上は、住宅購入者死亡時に住宅の所有者は相続人へと変更になったことになります。
したがって、相続により住宅所有者が相続人に変更になった後に住宅ローンが完済されたという順序になります。
そのため、相続による名義変更の登記をしてから、抵当権抹消登記をすることになるのです。
なお、住宅購入者死亡前に住宅ローンを完済したが、抵当権抹消登記をする前に、住宅購入者が死亡してしまった場合には、相続による名義変更の登記をすることなく、抵当権抹消登記をすることができます。
司法書士 酒井昌直
任意売却時、家の中の荷物は
不動産コンサルタントの杉山 善昭です。
遅ればれながらようやくipadを買いました。
２ですが。。。（笑）
機能的には充分ですし、安くなっていたので即購入でした。
先日、任意売却のご依頼があった厚木市の物件。
離婚してあまり良い思い出がないので、ほとんど寄り付かないという。
荷物が置きっ放しになっているので、そのまま売却できるか？
というご心配をされていました。
今日は任意売却時における物件内の荷物（動産）について
お話をしましょう。
任意売却が成立した際、物件内の動産は全て撤去する必要があります。
問題は撤去するタイミングです。
・販売するときに、撤去をしなければいけない。
・引渡しをするとき迄に撤去をしなければならない。
どちらでしょうか。
「不動産を売却する」という点では、販売開始時に動産が撤去され
きれいな状態のほうが早期の成約が期待できます。
しかし、動産を撤去するには手間と多少の費用が必要になりますよね。
経済的に困窮している状態において、この撤去費用を捻出するのは
なかなか大変です。
そこで任意売却の場合、引渡しをする際に動産の撤去をすることが
多くなります。
また、撤去費用は債権者である銀行やサービサーに返済する
お金の中から控除して捻出します。
荷物が大量に残っているんだけど・・・
という方でも任意売却のご相談承ります。
不動産コンサルタントの杉山 善昭でした。
自己破産しない解決法
不動産コンサルタントの杉山 善昭です。
今日の話題は、自宅売却後の破産に関してです。
日本人はやはり、マジメな人種なのでしょうか？
今、自宅を売却しても残っているローンが全部返せない場合、
「自己破産するしかない。」と思っている方が多いようです。
しかし、借金が全部返せないからと言って、必ずしも破産しなければならないでしょうか？
確かに返しきれない借金を抱えていては、再スタートも
困難になってしまいますよね。
それは確かにその通りです。
しかし、あえて言いますが
私は自己破産について基本的に反対です。
その理由を述べましょう。
もし、私が借金を払えなくなったとしましょう。
自宅を処分しても、尚借金は残ります。
いっそのこと自己破産してチャラにすれば、どんなに楽なことだろうか？
至って普通の考えですよね。
しかし、私も子の親。
やはり、自分の子供に「父ちゃん破産したんだ」とは言いにくい。
つまらないプライドかもしれませんけどね。
子供が「破産」という言葉を理解するかどうか分かりませんが
子供には、心配をかけたくない。つらい思いをさせたくない。
出来ることなら、「家は売っちゃったけど破産しないで
頑張る父ちゃん」でいたい。
私のところへご相談にいらっしゃる方も、「頑張る父ちゃん」でいてほしいのです。
そんなことを言ったって、返済しきれない借金を抱えてどうするんだ。
そんな声が聞こえてきそうです。
皆さんが誤解しているあることを書きますね。
自宅を処分した後に残った借金。
全額返す必要は、もちろんあります。
「全額返すのは無理！
だから、自己破産しかない。 」
あなたは、このように思っていませんか？
もう一つ解決方法があるのです。
残った借金を圧縮する方法です。
例えば毎月●万円を一定期間、延滞なく返済したら
残った借金は免除してもらう。
こんな解決方法もあるのです。
銀行と話がつかなければ、最悪自己破産しますよと言って
銀行と交渉するのです。
日常的な業務に慣れてしまうと、破産することは特別なことでは
無くなってくるのですが、普通は破産することに対して抵抗ありますよね。
自己破産だけが解決方法ではありません。
残った借金の交渉などは、弁護士の力も借りて
あなたの問題を一緒に解決します。
ウチはまだ何とかなるかしら？と悩んでいたらご相談下さい。
杉山に相談とお書きの上、下記フォームからご相談下さい
任意売却とはどういう売却方法？
今日の神奈川は陽気がよく暖かです。
このまま春になればよいのですが、そうもいきませんね。きっと。。。
ウチの実家は昭和４４年築で窓がサッシではなく「木」
めっちゃ寒いのです。
その為私は昔から寒さは強かったのですが、家に来る友達は
「杉山んちって寒いからヤダ！」と言って家に遊びに来てくれませんでした（泣）
いつもお読みいただきありがとうございます
不動産コンサルタントの杉山 善昭です。
今日は言葉の解説です。
任意売却という言葉について説明しますね。
任意売却というのは、法律的な言葉ではありません。
裁判所で強制的に売却される、競売（けいばい、きょうばい）に
対しての言葉として生まれたのではないかと私は考えています。
競売は裁判手続きとして進行していきますが、
任意売却とは、裁判手続きによらない売却方法で
何も特別な売却方法ではなく、どちらかというと
一般的な不動産売却に近い、不動産売却方法です。
しかし、一般的な売却方法と決定的に違うことがあります。
それは何か？
「借金が全額返せるかどうか」です。
一般的な売却は、売却時に残っているローンの全額を
一括返済するのですが、任意売却の場合は一括返済しません。
「しません」というより、出来ないのですが。
例えば、売却可能な金額が３０００万円で
残っているローンが２５００万円の場合、売却代金で全額借金が返済できますよね？
一方、売却可能な金額が３０００万円で
残っているローンが３５００万円の場合、不動産を売却する際に
５００万円をどこからから調達しないと売却そのものが出来ません。
（その他売却経費もかかりますが、ここでは割愛します）
不足分を分割で払うという提案は認めてもらえません。
一般の不動産売却は皆、このような仕組みになっています。
一般の不動産売却方法に近いのですが
任意売却とは、３５００万円全額返済せずに
不動産を売却する方法なのです。
売却した代金で、返せるだけ返して不足分は
分割払いにすることが出来ます。
では、どのような人が任意売却をするのでしょうか？
競売になると非常に安い値段で強制的に売却されてしまう
可能性があるため、少しでも高く売って借金を減らしたい人が
任意売却を使います。
ウチも任意売却を検討したい。とお考えのあなたご相談下さい。
住宅ローンの返済が出来ないことは悪いことなのか？
住宅ローンの返済が出来なくてお困りになっている方の
ご相談にのる時に感じるのですが
ほぼ例外なく、相談者に元気がありません。
住宅ローンの返済ができないストレス。
金融機関からの返済請求。
精神的に辛い状態なので、元気がなくても不思議ではありません。
しかし、原因は回収担当者にある事も多いのです。
私は金融機関の回収担当者と、話す機会が沢山あるのですが、
非常に横柄な態度の担当者がよくいます。
横柄な態度の担当者達は、返済が遅れた人に対して、
まるで犯罪者を相手にするような返済要求をし、追い詰めます。
本当に気の毒だと思います。
返済ができない＝悪い人
という風潮がありますが、わたしには
異論があります。
銀行は金利を取ります。
金利を受け取る事により、銀行の経費の捻出ができ、儲けが出ます。
そもそも、貸したお金が100％返済されるとしたら、どうなるでしょう？
100％返済される事などあり得ませんよね。
銀行は「貸したお金が返済されない」事を想定して、あなたに対しての
貸出審査をし、貸し出ししているのです。
どの銀行でも、事故率（返済されない確率）を設定しています。
あなたの返済延滞は、特別な事ではないのです。
回収担当者は、良識をもった人間として接するべきです。
話を元に戻しますが、返済が遅れているからといって、臆することなどないのです。
と言っても開き直れと言っている訳ではありません（笑）
返済出来ない事を詫びるのではなく、
少しでも傷口が少なくなるような解決方法について提案するのです。
そうは言っても、銀行は全額返せ！
と言っていて、交渉の余地なんてない…
そういうあなたに代わって提案する。
私の仕事です。
不動産コンサルタント杉山 善昭
住宅ローン完済後の抵当権
住宅を購入する際に、銀行等の金融機関で住宅ローンを組む方は多いと思います。
住宅ローンを組むということはお金を借りるということですが、この時ほぼ間違いなく、購入した住宅（土地、建物）に担保として抵当権を設定し、その旨の登記をします。
抵当権とは、万が一、借金の返済が滞った場合に、抵当権を設定した不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に返済を受けることができる権利です。
ちなみに、登記用語では、このような抵当権の権利を持った人（住宅ローンの場合は銀行等の金融機関またはその保証会社）を抵当権者、抵当権の対象となる不動産（住宅ローンの場合は住宅）の所有者を設定者とよびます。
住宅ローンを組んで住宅を購入したら、その後、数年～数十年かけてコツコツと住宅ローンを返済していくことになるわけですが、返済を滞りなく続けていけば、いつかはめでたく住宅ローンの完済の日がやってきます。
住宅ローンを完済して借金がなくなると抵当権は必要なくなりますので、お金を借りていた金融機関から抵当権抹消登記用の書類一式が交付され、抵当権抹消登記申請ができるようになります。
理屈の上では、住宅ローンを完済してしまえば、担保として設定した抵当権が登記簿上に登記されたまま残っていたとしても、住宅が競売されてしまうことはありません。
しかし実際には、将来住宅を売却したいと思ったときに、抵当権の登記が残っていると、住宅を売却することは、取引の慣習上、まず無理です。
ですので、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記用の書類を入手したら、抵当権抹消登記をしておいた方がよいです。
金融機関から交付される抵当権抹消登記用の書類には、有効期間があるものもありますので、できるだけ早めに抵当権抹消登記手続きをされることをお勧めします。
手続の仕方が分からない場合には、登記の専門家である司法書士にご相談ください。
司法書士 酒井昌直
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